中海四月：销售“深感压力”与拿地“太心急”

   核心提示：近期中海在招拍挂市场中亦是十分活跃，但最终收入囊中的成果并不多。

   五一节后的三天，已有20家左右房企公布了4月份的销售数据，其中包括中海。

   5月7日，中海公布了4月份的物业销售数据。数据显示，前4个月，中国海外系列公司累计实现物业销售金额约人民币876.68亿元，相应的累计已售楼面面积约479.05万平方米，分别按年降低6%及降低5.6%。

   于4月末，中国海外系列公司录得已认购物业销售约为人民币215.94亿元，预期将于往后数月内转化为合约物业销售。

   观点地产新媒体了解到，受到新冠疫情的影响，目前披露的房企中普遍按年下跌一到三成，其中碧桂园、万科、融创等TOP5房企均按年下跌一成左右，而在此期间大力促销的恒大按年则有所增长。

   随着复工复产的开展，4月份的房地产行业销售同比下滑幅度有所收窄。据观点指数《2020年1-4月中国房地产企业销售TOP100》显示，4月份，TOP100房企销售数据继续回暖，4月录得总销售额为9193.1亿元，环比增长17.8%，同比下降6.6%，降幅较3月收窄7.3%。

   纵向来看，中国海外系列公司累计销售额亦从2月份的同比下滑22.7%收窄至4月份的同比下滑6%。1-4月份，其分别实现销售额202.76亿元、126.66亿元、267.74亿元、279.52亿元，同比分别下降17.9%、下降29.2%、增长7%、增长8.9%。

   从环比上看，在损失两个月销售额、销售周期缩短的情况下，中海在2月底开始推出“云置业”等方式加大推盘力度，使得3月份物业销售接近去年同期。2-4月份，中国海外系列公司单月销售额环比分别下跌37.53%、增长111.38%、增长4.4%。

   关于疫情对公司销售的影响，运营总监罗亮指出，“原计划新增的供货延迟，销售的周期缩短，影响了去化率，少量的项目可能年内无法按计划供货销售，公司调整生产计划，重新匹配资源，加快规划设计、施工节奏，努力降低疫情的影响，同时公司大力开展了线上蓄客等销售形式，减少疫情对销售的影响。”

   如按颜建国原先规划，2020年中海的销售目标要达到4000亿元，而目前仅完成年目标的21.92%。

   此前在2019年业绩会上，中海透露，公司2020年货量达6800多亿元，目前在手货量是3100亿元，同时上半年新增供货1000亿元，下半年新增供货是2700亿元；同时，这些货值、货量的铺排主要集中在一线、二线城市。

   若以6800亿元总货量计算，中海全年去化率需要达到58.82%，而2019年的去化率大约是55%。种种因素下，仅用10个月的时间完成一年目标，中海销售压力不小。

   而中海深感压力的不止是销售目标，还有新增土储压力。2017年、2018年两年期间，中海拿地金额虽均有上升，但土地宗数与楼面面积却有所减少。

   今年，中海将拿地权益预算定为1400亿元，同比增长23%，同时依旧保持“主要布局一二线城市，适当外拓城市群中承接外溢需求城市”战略。可见，面对今年可供货量减少的情况下，中海对“粮食”的渴求程度。

   事实上，早于3月13日，中海就在官方微信发布了2020年的寻地合作计划，除了通过招拍挂等市场手段，还有意放开了土地获取的更多渠道。寻地计划包含股权收购、资产转让、国企混改、城市更新、联合开发等业务，城市范围包括但不限于全国一二线城市及强三线城市。

   观点地产新媒体观察到，近期中海在招拍挂市场中亦是十分活跃，但最终收入囊中的成果并不多。

   在过去的4个月，中海通过招拍挂市场仅在北京、上海、长沙、沈阳共获得7宗地块，累计应占楼面面积约134.72万平方米，累计应付的土地出让金约为171.14亿元。以去年同期相比，应占楼面面积、应付土地出让金分别下降49.23%、下降49.49%。

   在目前新增土储成果不明朗的情况，中海对于土地的渴求或许“太心急”。

   4月9日晚，有消息传出，上海普陀区人大代表、中海地产上海公司总经理崔帅已被上海市公安局经侦队采取刑事强制措施，并已处于被调查阶段。调查原因是，最终竞得者中海在3月31日参与竞拍上海嘉兴路街道HK271-01地块中，被曝涉嫌与同场竞标的万科、华润“围标”。

   对此，业内人士表示，“如果事件被坐实，相关人可能面临判刑，相关企业至少三年别想在上海拿地。”

   或许幸运的是，于发布4月份销售数据当天即5月7日，中海在湖南长沙编号为[2020]长沙市022号“双限地”摇号中成功中标，获得新增土地面积13.64万平方米，代价为33.42亿元，其中住宅（毛坯）最高销售均价不超1.3万元/平方米。

   对于长沙新获的项目，业内人士郭舒伟表示，中海的建安成本在4500元左右，从账面利润上看，的确没有太多利润空间，但中海可以从走高周转、降低财务成本或者精装交付等方式拓展项目利润。梅溪湖是长沙当下最热门的板块之一，运气似乎更眷顾中海。


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