万科的非典型4月：销售环比同比均降与发力土拍拿地

   核心提示：如果说销售额的同比下降是受到了去年同期去库存的影响——2019年4月万科销售额是年内次高水平，那均价的下降则表明，万科也不可避免受到了疫情的波及。

   5月6日，万科选择与去年一样的时间公布了2020年前4个月的经营数据。

   据观点地产新媒体新媒体了解，万科在首4月累计实现合同销售金额1858.3亿元，同比减少11.35%；合同销售面积1188.6万平方米，同比减少8.2%；销售均价约1.56万元/平方米，去年同期为1.62万元/平方米。

   万科在前四个月的成绩并不如大力促销的中国恒大那样出色，后者在首四月实现19.4%的同比增长；但万科也没有如同期合同销售下降19.7%的融创，所受到的疫情影响那么大。

   横向对比前几位已经公布成绩单的房企，万科保持了自己稳定的基因，仅下降一成的成绩单在不少投资者看来已实属不易。

   不过，万科在4月单月的成绩却似乎走入了另一条轨道。

   在4月内，万科实现合同销售金额479.5亿元，同比减少20.3%，环比减少12.72%；合同销售面积303.8万平方米，同比减少17.9%，环比减少19.8%；销售均价约为1.58万元/平方米，去年同期为1.62万元/平方米。

   以开年以来融创、碧桂园的销售走势为例，融创在1-4月份分别实现186.3亿元、122.1亿元、309.2亿元、337.6亿元，碧桂园单月权益销售额则分别为329.2亿元，209.2亿元、470.4亿元、490.0亿元。两者于开年受到疫情严重影响的情况下在2月份走低，从3月份到4月份持续回暖到正常的节奏。

   万科的节奏却是开年强势达到549亿元，在2月份降至冰点的280亿元，3月份销售成绩单出来让人眼前一亮的549亿元，但四月份又重新下降至479.5亿，整体的走势恍如一张心电图。

   原本该是房地产重新回暖的4月份，售楼处重新开启、建筑工地开工，万科却遭遇了业绩滑坡。如果说销售额的同比下降是受到了去年同期去库存的影响——2019年4月万科销售额是年内次高水平，那均价的下降则表明，万科也不可避免受到了疫情的波及。

   观点地产新媒体对比，在前三强中，4月份碧桂园权益销售均价同比下降10.5%左右，恒大的销售均价同比也下降约13%。分析指，疫情影响下房企的销售工作受到一定阻碍，在此情况下部分企业会采取打折促销等方式加速回款。

   万科在项目的现金流回款上也将迎来一个好消息，当初入股的融信上海静安地王项目终于开启了认筹。

   目前，该项目命名为融信万科中兴路一号项目，于4月30日首批将推出229套房源，户型面积从50平米至210平米，主力户型为100平米的两房，销售均价约12.98万元/平方米。

   最初，这宗项目在2016年由融信在2016年以总价110.1亿元，楼面价10.03万元/平方米夺得，万科后续入股操盘，占项目49%股权。

   这个项目由于地王的名号，一直承受着比较大的压力，此番以近13万元/平方米入市，虽然已是区域内的最高价格，但距离获利的可能性仍然较小，还有近4年的时间与金钱成本。不过，万科与融信能够将手上的地王成功解套亦算不错。

   万科的这个非典型4月中，不久前业绩会还喊着“现金为王、手有余粮”的郁亮，在这个拿地窗口也挥舞着支票强势进入了各地竞争激烈的土地市场。

   据公告披露，万科4月内共新增10个项目，分别位于长沙、柳州、惠州、芜湖、南通、青岛、西安、大理等二三线城市。总权益地价35.22亿元，合计占地面积89.5万平方米，合计计容建筑面积234.4万平方米，万科权益建筑面积123.3万平方米。

   值得注意的是，万科在4月末参与了两场重磅土拍获取的土地并未计入公告中。

   4月27日，万科四年来首度联手大股东深圳地铁，以51.8亿元（加地上建筑物转让款7.96亿元）夺得了佛山南海三山新城香港城地块，溢价率12.68%。

   据悉，项目总占地面积17.81万平方米，地块可建住宅计容建面为33.6万平方米。有了深铁的支持后，这宗大体量项目预计将建成TOD项目。

   4月30日，万科经过113轮竞价以43.5亿夺得南京建邺区河西南部宅地，楼面价40195元/平方米，溢价率34.67%。地块出让面积约4.5万平方米，综合容积率2.4，建筑面积10.82万平方米。

   月末连续大手笔补仓在过往并不常见，秉承着不拿“贵价地”的万科所竞得的两宗地块都不便宜，急于补仓的万科也不得不加入这原本就炙手可热的土拍中。


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