人事再生动荡 千亿“新兵”正荣上市一年考

   核心提示：传正荣集团副总裁林湧6月底离职，正荣则称人事方面目前并未收到林湧辞呈，其仍在正常上班。自2018年2月以来，正荣已经至少有10名高管离职。

   “正荣又一位高管离职了，这已经是今年第三位了。”在某地产猎头群里，这个消息并未惊起多大风浪。对于地产人来说，在近两年市场环境下，房企高周转的同时，人才高周转屡见不鲜。此次被传离职的是正荣集团副总裁林湧，据悉林湧已向集团提交辞呈，于6月底离职。林湧曾担任正荣集团长沙公司总经理，此后上调总部，先后负责董事会办公室、分管广州公司和东莞公司、掌管资产管理、客户关系业务，还曾一度接管投资业务。

　　 对于林湧离职事件，中国房地产报记者致电正荣集团（以下简称“正荣”）核实，对方回复：“人事方面目前并未收到林湧辞呈，其仍在正常上班，坚守工作岗位。集团组织架构方面目前也暂时没有任何变化。”

　　 无论林湧离职是否确定，正荣集团旗下独立地产业务平台正荣地产（股票代码06158.HK，以下简称“正荣地产”）赴港上市后的一年时间里，整个正荣集团都写满了人事动荡，其中正荣地产的变动尤其频繁。据记者统计，自2018年2月以来，正荣已经至少有10名高管离职，对此，一位TOP20房企广东分公司副总经理在接受记者采访时表示：“今年的行业环境依然不容乐观，融资环境仍有收紧趋势，在这种环境下，对于有规模扩张需求的房企来说，人事变动频繁也折射出企业的需求焦虑，比如之前同样换帅频繁的中梁，这类企业需要的是能够融到资的高管。”

　　 人事变动背后的规模焦虑

　　 “正荣的人事动荡从去年2月就开始了，最为引人注目的是林朝阳的职位变动。当时正荣地产任命了两名联席行政总裁，现任副总裁王本龙晋升为联席行政总裁，公司原行政总裁林朝阳调任为联席行政总裁。但比较戏剧性的是，林朝阳刚任命三天，就被调职正荣产业发展集团任董事长兼总裁一职，接任他原职位的是同一天被任命的联席总裁的王本龙。”一位接近正荣地产的业内人士这样告诉中国房地产报记者。“这一任命意味深长，林朝阳在正荣20年，正荣地产的注册法人就是林朝阳，可见他在正荣的地位，这次任命意味着林朝阳彻底退出地产经营团队。”

　　 根据记者梳理发现，自上市以来，正荣地产便开始了频繁的人事调整。2018年11月，正荣地产财务总监及联席公司秘书谈铭恒辞职，接替他的财务总监职位的是新城发展原执行董事、副总裁陈伟健。谈铭恒于2015年8月加入正荣地产，从时间节点上看，谈铭恒参与完成了正荣地产2018年1月的赴港上市。据悉，早在8月，陈伟健便已被委任为公司的执行董事兼副总裁，彼时谈铭恒已不再参与公司的海外融资工作，曾在新城控股担任CFO的陈伟健全盘接手了正荣地产的海外融资和发债工作。

　　 2019年3月19日，正荣地产内部发文称，正荣地产副总裁刘翔因个人原因申请辞去副总裁及董事会秘书职务。4月2日，正荣集团旗下的正荣产业集团发布内部通知，原财务总监郑琳琳即日起辞职。据悉，郑琳琳此前担任过集团助理总裁、副总裁等职。2018年7月，郑琳琳任正荣产业发展集团财务总监，分管财务部。

　　 值得关注的是，作为正荣集团三大业务板块之一的产业发展集团，自2018年5月正式挂牌，“正荣系”的人事变动频繁的发生在产业集团、正荣地产、集团之间，这里似乎已成为高管职位变迁的缓冲站。

　　 6月6日，正荣地产再次发布人事变动公告。沈国权辞任正荣地产独立非执行董事、薪酬委员会、提名委员会成员的职位。接任者林华在融资及企业管治方面拥有超过十年的经验。曾担任厦门市创业投资有限公司总经理、中广核集团有限公司投资董事、美国毕马威高级模型工程师及项目经理一职。目前，他尚担任着中广核资本控股有限公司外部董事、兴业银行股份有限公司独立董事的职位。

　　 在正荣的人事变动里，变动最为频繁的是与融资和海外发债相关的职位，新来的继任者都肩负着重任。

　　 规模与利润的两难

　　 频繁的人事变动时间表，也勾勒出正荣地产上市后寻求发展突围的轨迹。

　　 2018年对于正荣来说可谓意义深远，这个江西起家，成立于1998年的房地产企业，主席欧宗荣是福建莆田人，也是福建著名房地产家族欧氏三兄弟中的老二，其胞弟欧宗洪是港股上市内房企融信中国的控股股东。相比抢先一步登陆资本市场的胞弟，2013年以前的正荣，一直以低调的姿态深耕海西经济带的赣闽二省。直到2013年，正荣突然开启迅猛扩张模式，短时间内快速进驻了上海、南京、苏州、天津等地，频频出手拿下地王。2016年，在武汉，正荣地产先后于5月及7月拿下了两个地王项目，溢价率分别为173%及442.15%。当年7月份，正荣地产又拿下南昌经开区地王。这一地王模式也为日后正荣的低利润率埋下隐忧。　2015年7月，正荣地产控股成立，承接了正荣集团全盘的地产业务，正式开始筹备上市。当年11月，正荣集团将34家子公司注入正荣地产，此后正荣地产经历了总共6次公司架构重组。2018年1月16日，正荣地产1月16日上午在港交所正式敲钟上市，也是这一年，正荣地产跻身千亿房企队伍。

　　 “正荣地产上市更像是债务倒逼的上市，所以在上市以后频繁发债，应该是想用长债置换短债，试图以此优化债务结构，缓解偿借压力。”民族证券一位分析师告诉记者。据公开资料显示，正荣地产在上市后，先后共进行8次融资和1次子公司债券融资，其中优先票据融资合计11.8亿美元，资产支持债券（ABS）合计35.05亿元人民币，子公司债券融资20亿元人民币，共计134.21亿元人民币。今年6月19日，正荣地产再次发布公告称，将发行本金总额为2亿美元的优先永续资本证券。

　　 在一系列操作下，正荣的负债在短短一年内从183.2%降到了74%。对此，公司的执行董事、副总裁兼财务总监陈伟健表示：“2018年取得如此大幅度的改善，主要基于公司于2018年成功完成IPO，公司规模持续做大， 回款率亦处于同业较高水平。”

　　 在2019年的前4个月里，正荣地产共计通过招拍挂竞得土地14幅，补充了建筑面积约112.1万平方米的土地储备，但这样的拿地速度与其他同规模房企相比仍处于低位。

　　 虽然负债降低，但净利润率低、权益占比低、土地储备不足仍是正荣地产下一个千亿路上亟待解决的问题。



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