深交所3000字问询 泰禾年报销售、降负债和利润

    核心提示：5月8日晚，深交所对泰禾下发年报问询函，全文3863字，涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动等共19个问题。

　  一个月前，新城系A股平台新城控股收到了上交所关于公司2018年报的问询函，全文长达3334字，共提出16个问题，甚至被誉为史上最专业的问询函。

　　无独有偶，闽系房企泰禾（专题阅读），在年报发布后的26天也收到了深交所的一番问询。

　　5月8日傍晚，深交所对泰禾集团下发年报问询函，全文3863字，涉及现金流、偿债能力、实际销售额、投资性房地产公允值变动、关联交易披露信息等等共19个问题，并要求其于5月15日前作出书面回复。

　　关于销售、降负债、现金

　　深交所要求泰禾，说明2018年度实际销售额及降负债率的实际进展情况，是否达到销售额目标，以及对差异原因进行分析。

　　据观点指数此前公布的数据，2018年泰禾全年合约销售金额为1380亿元。降负债方面，泰禾集团董事长黄其森曾提过，2018年泰禾负债率要力争降至75%。

　　截止2018年末，泰禾资产负债率为86.88%，净资产负债率则为384.55%。

　　问询函提出，要求泰禾结合开发项目回款情况、融资能力等，说明公司相关资金安排，分析说明公司即期负债的偿债来源以及是否存在短期偿债风险。

　　据2018年报显示，泰禾经营活动产生的现金流量净额139.31亿元，期末货币资金为149亿元，期末现金及现金等价物余额为115.58亿元；同时，泰禾短期借款及一年内到期的非流动负债合计金额达574.28亿元。

　　按此计算，货币资金对短期负债的覆盖比例为0.26，截至2018年末，存货周转率、流动比率、速动比率同比均出现下降。

　　今年以来，泰禾开始通过项目股权合作来缓解资金和债务压力，世茂是最大的支持者。

　　3月份开始，泰禾陆续将旗下杭州蒋村项目、南昌茵梦湖项目、漳州红树湾项目及杭州同人山庄部分股权出售予世茂，回笼资金超37亿元。

　　关于投资性房地产

　　除了销售、负债这些的话题外，问询函也提到了关于泰禾投资性房地产方面的问询。

　　年报显示，于2018年末，泰禾投资性房地产期末余额为176.56亿元，较期初增加43.32%，主要由于本期新增多项投资性房地产项目，期末公允价值为49.16亿元，均为从存货、固定资产等科目转入。

　　此外，泰禾于2018年度实现净利润39.1亿元，同比上涨67.6%；归属于上市公司股东的净利润为25.55亿元，同比增长20.25%。其中，泰禾在2018年度合并利润表中确认了7.44亿元的公允价值变动损益。

　　据泰禾年报，其投资性房地产期末公允价值排名前五大项目中，“石狮泰禾广场购物中心”、“泰禾中央广场”、“东海泰禾购物广场”三个项目的出租率分别为69%、79%和64%，且较上期均有不同程度下降。

　　此外，“泰禾大厦”项目出租率为18%，“济南东部”项目出租率为12%，“东四环金尊府”出租率为0。对此，深交所要求泰禾说明，上述相关项目出租率下降、较低的原因。

　　同时，深交所也问及泰禾的项目转换、评估方法——

　　就前五大项目分别说明期末评估情况，包括评估方法的选择、主要评估参数选取过程及参数情况，期末评估值的取得过程，并结合出租率情况是说明相关资产的评估参数选取过程是否合理，相关物业是否存在减值风险。

　　对于新转换的投资性房地产项目，问询函提出，要求说明相关项目转换原因，时点、相关项目在转换时点的出租状态，并提供相关证明文件。

　　刚披露的一季报中，泰禾投资性房地产期末余额259.88亿元，较2018年年末增长47%，变动原因同样为“新增加的投资性房地产”。

　　对此，问询函要求泰禾就新增投资性房地产项目补充披露主要项目的原会计核算方法、原账面价值、入账的公允价值、差额的处理方式及依据等；说明相关投资性房地产转换是否符合会计准则关于“有确凿证据证明房地产用途发生变化”的要求。

　　资产减值损失及其他

　　之后，问询函还涉及资产减值损失的问题。

　　2018年，泰禾资产减值损失为3.74亿元，占归属于公司股东的净利润的14.64%；泰禾集团同时披露的《关于计提资产减值准备的公告》显示，本期计提存货跌价准备2.21亿元，对应收账款计提坏账准备642.27万元，对其他应收款计提坏账准备1.47亿元。

　　对此，问询函要求泰禾集团补充披露，计提减值准备的具体对应资产、各项资产对应具体金额、减值测试过程、关键参数的选取依据等，并说明会计处理过程及依据；所涉及应收账款、其他应收款的对手方名称、交易背景，与公司是否存在关联关系。

　　深交所大大小小的问题还有很多：关联交易的合理性、利息资本化率的合理性、相关款项的可收回性、未计提商誉减值准备的原因等等。

　　最后，深交所要求泰禾披露发展战略和未来一年的经营计划，包括但不限于计划增加土地储备情况、计划开工情况、计划销售情况、相关融资安排。

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