前两月房企融资规模同比翻倍 主要方向还是“借新还旧”
核心提示：截至2月22日，2019年以来房企境内发债规模增97%达928.4亿元，地产债发行数量增72%达136只。整体来看，近期房企融资的主要方向是借新还旧。
自2018年年底以来，房企融资（专题阅读）环境持续改善，成本也有所降低，房企抓紧这一战略机遇加速融资。2019年以来，房企境内外融资规模同比大幅提升。来自国金证券的统计数据显示，截至2月22日，2019年以来房企境内发债规模已达928.4亿元，地产债发行数量136只，分别比去年同期增加97.1%、72.1%。不过国金证券也指出，近两个月的房企密集融资并不能认为是地产融资环境的整体放松，因为从用途来看，近期房企发行的债券多数用于偿还旧债。
融资同比大幅增长
房企境内融资的高峰出现在今年1月份。Wind数据显示，今年1月份，房企国内发债规模达800.91亿元，创单月历史新高，同比2018年同期增幅达160.29%。另一方面，中原地产研究中心统计数据显示，一月房地产企业融资计划出现井喷，公布的融资计划总数90多起，合计金额超过2100亿元，刷新最近一年多来的月度融资计划新高。
房企海外发债融资也较为活跃。Wind数据显示，截至2月28日，有30家内地房企在海外市场发行了42只债券，发行规模达到146.6亿美元。其中，发行外币债券进行融资的房企数量和债券数量均较去年同期大幅增长。
更多房企也在近期抛出海外融资方案。中原地产研究中心数据显示，春节假期后，有超过25家房企发布境外债务融资方案，其中部分企业已经多次实施海外融资，比如禹洲国际，此外融创（专题阅读）、旭辉、融信中国、佳兆业、龙光地产、华润置地和华夏幸福等也均有密集融资。整体看，融资成本相比去年有所下调。
融资成本不一
尽管2019年以来房企发债总额大幅增加，但当期融资成本依然处于高位。克而瑞统计显示，今年1月房企平均发债成本为6.98%，环比下降0.17个百分点。境外债融资成本维持高位，1月达到了7.86%，环比增加了0.32个百分点，这依然处于最近几年来的较高水平，企业融资成本压力仍在。
不同房企间融资成本也存在差距。中国金茂2月25日公告称，其间接全资附属公司金茂投资管理有限公司完成发行本金金额为人民币18亿元的公司债券，最终票面利率3.72%；万科公告显示，其2019年面向合格投资者公开发行住房租赁专项公司债券（第一期）的最终票面利率确定为3.65%。前述公司融资利率均低于当期短期银行贷款利率。
另一些公司则要承受高额的融资利率。今年以来，融资成本最高的是当代置业的一笔美元境外优先票据，票面利率高达15.5%。此外，明发集团、国瑞置业和景瑞控股三家房企发行的境外融资债券或优先票据融资成本也较高，分别达到15%、13.5%和13%。
总体看，有国资背景的上市房企或者位于行业第一及第二梯队的企业往往能够在市场上以更低的成本获得资金。例如，2月18日，龙湖公告拟发行22亿元公司债，最高利率5.3%，整体仍处于较低的融资水平。海外融资方面，华润置地、旭辉、世茂房地产、远洋地产等企业融资成本均在8%以下，融资成本相对较低。
从目前房地产行业的现状来看，融资成本高低或将成为决定未来行业企业排位的重要因素。华南某上市房企人士为记者算了一笔账，一个100亿元项目，若以项目利润率15%左右来计算，一旦企业融资成本过高，项目利润水平将受到很大影响。“在这种情况下，能够以低成本融资的房企无论在拿地、项目周转方面具有更大的优势。”前述房企人士对记者表示。
到期债务规模大
近期房企融资的主要目的是偿还债务及补充流动资金，整体来看，主要方向还是“借新还旧”，解决到期债务压力。
Wind统计数据显示，2018年房企发债规模远高于2017年，但受债务到期量影响，同期净融资规模仅为1580.03亿元，较2017年降幅达19.29%，为2014年以来新低。数据显示，未来五年，房企海内外合计债务到期规模达2.93万亿元，其中2019年到期规模6178亿元。
海外方面，Wind数据统计显示，2019年-2023年，房企海外债合计到期规模将达7944.81亿元人民币。其中，2019年房企海外债到期规模将达1529.66亿元人民币。
中原地产首席分析师张大伟表示，从今年前两月的房地产销售情况看，楼市销售逐渐放缓，回款越来越难。部分房地产企业由于前期过度投资，对资金需求不断上涨。而从融资难度看，最近大部分房企融资成本平稳，虽然整体处于高位，但由于全社会资金成本的相对平稳，房地产企业融资的成本并未大幅度上涨。龙头企业反而能以更低的融资成本获得资金，对于这些企业来说，通过大额融资明显缓解了资金压力。
张大伟进一步指出，2019年房地产市场进入调整期的预期非常强，在这种情况下，房企更加关注资金链的安全，拿地预计将更加谨慎。预计仍将有越来越多的房企正抓紧目前的窗口期加快融资，以应对未来的还债高峰期。
