高力国际2018年终深圳物业市场报告：零售业投资热度持续升温

     核心提示：零售变革为深圳购物中心带来新的投资机会。零售为收益率最高的物业类型之一，平均可达5%。投资者对核心区与新兴区的零售物业兴趣持续升温。

      高力国际发布2018年终深圳物业市场回顾与展望报告。报告显示： 深圳甲级写字楼租金自2018年第三季度开始面临下行压力，我们预计2019年的平均租金将下滑4%。另一方面，物流仓储市场在缺乏新增供应，空置率水平处于低位的情况之下，预计2019年平均租金依然会平稳上升。物业投资市场方面，预计长租公寓与零售板块将吸引更多海外投资者的青睐，核心区与新兴区域新增的写字楼整售投资机会将开始浮现。产业发展方面，寻求新的转型需继续开拓创新思维，融合科技再创新、产业结构优化以及跨区域合作实现产业资源及经营理念输出才能最终实现。

　　写字楼：空置率平稳，新增供应增速放缓

　　截至2018年底，深圳甲级写字楼总体量达到580万平方米，同比增长12.6%。自2016年以来新增供应年增长率首次低于20%，第四季度无新增供应入市。此外，第四季度整体空置率与第三季度持平于15.9%。由于新增供应入市，前海空置率排在各子市场首位，达49.8%。

　　2018年深圳甲级写字楼市场录得更多元化的租户组成。除了金融业与科技业等传统支柱行业以外，专业服务业与先进制造业也成为了使用甲级写字楼办公面积的主力。

　　高力国际华南区董事总经理冯文光表示：“由于预期经济形势日趋严峻，截至2018年底，深圳写字楼平均租金按季度环比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元。预计2019年全市平均租金将进一步下降4%。全年净吸纳量低于2018年。租金水平或在2020年经济增速恢复平稳时重拾增势。展望2019至2023年，我们预测平均租金将实现每年3.0%的涨幅。”

　　高力国际深圳办公楼服务部董事周之惠指出：“按我们原有预测，2018至2022将有共540万平方米新增甲级写字楼于年入市。2019年新增供应会拉升整体空置率，从2018年底的16%增加到2019年底的30%。最新预测显示，未来5年的新增供应有机会显著增加，同时约80%新增供应将集中在前海片区与南山区。但预计前海为其他成熟子市场带来的压力有限。而南山凭借稳健的经济增长态势，可逐步吸纳新增供应量。”

　　仓储市场：物流活动持续外溢至东莞与惠州

　　纵观2018年市场需求旺盛，但年内深圳未录得新增仓储供应入市，新增供应的缺乏助推了对东莞及惠州仓储空间的需求。目前东莞及惠州物流仓储总体量为151万平方米，为深圳现有存量的75%。

　　新增供应缺失持续拉升深圳仓储租金水平，截至第四季度，全市平均租金同比增长10%至每平方米每月49.6元，整体空置率低至3%。相比之下，东莞与惠州的月平均租金仅分别为每平方米36.0元与每平方米33.4元，目前两个城市整体空置率均低于5%。

　　高力国际深圳产业及工业地产服务部董事陈剑锋表示：“持续增长的跨境电子商务与内需刺激政策将拉升深圳物流仓储的需求。由于空置率处于低位，预计2019年全市平均租金将实现8%的增长。随着东莞与惠州新增物流仓储设施的入市以及大湾区内的优化运作，深圳物流用地供应的缺口将有效得到填补。”

　　投资市场：写字楼整售投资机会浮现，长租公寓与零售板块将吸引更多海外投资者

　　2017年深圳GDP实现对香港的超越，深圳物业市场开始受到更多国内与国外投资者的关注。2018年，由于政府通过去杠杆与资金流动性紧缩政策为过热的房地产资本市场降温，因此全市交易总额未实现增长。同时，过低的收益率差使投资者对当下进入深圳市场持犹豫态度。

　　截至2018年11月，深圳共录得16个大宗交易记录。其中，写字楼仍是深圳物业投资市场最活跃的板块，共录得9个投资大宗交易，总交易额约80亿元。即使资金流动性问题导致下半年市场活动有所减缓，但福田中心商务区与南山仍是投资者的最优选择。

　　高力国际华南区资本市场与投资服务部高级副董事林楚洲表示：“预计福田CBD写字楼资产值将受益于2018年9月开通的广深港高铁。零售板块的变革为深圳购物中心带来了新的投资机会。零售物业为收益率最高的物业类型之一，平均可达到5%。投资者对核心区域与新兴区的零售物业兴趣持续升温。预期投资者将利用当下的经济调整期，持续在深圳寻找优质的长期投资机会。预计长租公寓市场仍有巨大增长潜力，而长租公寓运营商将通过合并与收购进行整合。”

　　开拓创新思维，产业发展寻求新的转型

　　深圳的产业转型升级历程主要分为四个阶段，从以加工为主的劳动密集型产业，到以高新技术为主导的产业方向，再到发展新兴产业并主动承接现代服务业，演变成现今以智能产业为主导产业方向。在从产业1.0时代转型升级到产业4.0时代的过程中，出现了多个响应城市发展和产业发展的产业园区和高新技术、智能技术企业，引领产业发展不断进步。

　　高力国际华南区咨询服务部高级董事陈厚桥认为：“深圳在高科技和产业创新方面具有优势，从而在大湾区时代定位为国际科技产业创新中心，现代化、国际化创新型城市。现在的深圳产业政策是导向高端的，对技术含量和附加价值低，成本敏感性高，高用地面积的产业不鼓励；这些产业可能有一些会外迁到东莞、惠州等地。实际上这也是深圳历史转型当中的一个缩影。展望未来，深圳的产业发展需要继续开拓创新思维，融合科技再创新、产业结构优化以及跨区域合作实现产业资源及经营理念输出才能最终实现。”