观点直击 | 疫情与“活下去” 挑灯夜读万科年报关键词（实录）

   核心提示：到今天，“活下去”成了特别真实的存在。

   3月17日21点，万科在线上召开2019年度媒体业绩会。

   在此前一个小时，万科刚刚发布2019年度业绩报告，随后挑灯夜迎一众媒体，这种情况尚属首次。

   董事会主席郁亮一如既往只参加年度业绩会，身边除了总裁、首席执行官祝九胜，执行董事王文金，执行董事张旭，董事会秘书朱旭几位老面孔，还多了执行副总裁、财务负责人韩慧华，她的最新任命也是当晚才公布。

   万科也是房地产龙头里首家发布年报的企业，比以往要早了一个多礼拜。加之过去两年万科率先喊出“活下去”口号，如今正如郁亮所感受到的，“到今天‘活下去’成为（行业）特别真实的存在”，外界因此也对“先行者”的策略给予了更多关注。

   关注点不仅在于经营策略，万科本身业绩反映出的问题、现象及趋势也是重点内容。

   皆因万科公告所披露的营收、净利润、派息难以达到市场预期，也与王石去年11月公开预告“万科的年报非常好”有所出入。

   有关万科面临拐点的讨论，被2019年业绩重新被放大。

   关键词之一：疫情

   和此前召开业绩会的新世界、九龙仓、越秀地产等房企类似，2020年突如其来的新冠肺炎疫情成为外界对万科关注的第一个话题。

   受疫情影响，万科首次在线上召开业绩会，郁亮等人纷纷佩戴口罩出现在镜头前，话题于是便在严肃的防控环境下延伸开来。

   郁亮感慨“这次疫情让我们发现，有时候不戴口罩说话也是一种享受”时，也指出疫情对每个人、每个企业来说都像一场大考，大家都无法置身事外、独善其身。

   万科作为一家全国性布局的龙头房企，中西部区域是版图的重要组成部分，因此考卷的复杂程度也较中小企业更高。以销售为例，2019年，万科中西部区域销售金额1506.58亿元，占集团比例30.07%排第二；销售面积1236.41万平方米，占比30.07%排名第一。

   祝九胜直言，疫情整体上对万科的影响“相当大”，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。

   销售方面，2-3月份销售额同比料下降510亿元，包括进驻的湖北三个城市销售断流；项目交付方面，一季度预计1万户面临延缓交付，全年该数字将增至3.9万户，同时开工也较往年延迟40天左右。

   “这些影响最终体现在现金流上，销售减少导致回款减少，疫情也增加了相应防疫的成本，我们每天至少有5.3万人在抗疫一线。”祝九胜重申，此次疫情对公司影响相当大，既导致销售回款大幅下降，也给未来1-2年产生了结算压力。

   上述情况在近期有所改善，万科披露旗下项目来访量逐步增加，总体已恢复至1月份的5成左右，同时复工率也已达到8成。

   即便如此，一季度销售的空缺，或许仍将对包括万科在内的房企造成冲击。此前旭辉控股CEO林峰预测，房地产在没有外界政策刺激的情况下，将有1万亿左右的销售额折损。

   在这种情况下，郁亮用比以往更慢的语速发表了将近10分钟的演讲。

   除了总结出要有勇气面对困难，他谈及更多的是“免疫力”，强调强大的免疫力和健康基础“才能帮助我们度过危机”。

   他认为企业的免疫力来自两方面，一是服务、照顾好衣食父母（客户），二是现金为王、手有余粮。

   在一天前的2020观点年度论坛上，企业高管及经济学家也在传递类似的理念：现金流是企业的血液，足够的现金储备是应对“黑天鹅”的重中之重。

   得益于万科过去所强调的“以现金流为基础”策略，万科管理层在业绩会上持续地强调了连续11年经营性现金流为正的成绩，且截止2019年底手头现金1661.9亿元，相当于短债的1.77倍。

   关键词之二：拐点

   疫情之于房企的另一个启发或许是，面对未来的不确定性，企业应更注重经营质量及利润，形成可持续有质量的增长模式，这也是告别高速增长后房地产理想的底层逻辑。

   万科近两年也在业务收敛聚焦、组织重建、长期库存去化、现金流管理等方面采取了动作，并且从数据看仍取得了一定成效。

   比如资金状况方面，除了上文所提及在手现金，2019年底万科筹资活动产生的现金流量净额为-333.38亿元，而上年底为447.98亿元，反映偿债力度远大于融资。对此王文金表示，万科经营性现金流入比较充足后，就没有必要保有过多借款，因此减少了筹资归还借款。截止期末，万科净负债率仍保持在33.9%，同比上升约3个点。

   但2019年业绩公告仍给外界——尤其是投资者——释放了一定的信号：去年万科营业收入3678.9亿元，同比分别增长23.6%；归母净利润388.7亿元，同比增长15.1%，低于市场预期。

   据观点地产新媒体对比，2015-2018年，万科归母净利润增速分别为15.08%、16.03%、33.43%、20.39%，而去年利润增速已经回到了2015年水平。同时，万科去年房地产业务毛利率27.2%，同比下降2.5个百分点；净利率10.6%下降0.7个百分点。

   尽管结合万科较低的利息资本化，保守的计提减值，以及上涨了48%的递延所得税资产（土地增值税清算准备金增加）等指标看，万科盈利含金量不低，但资本市场仍用脚进行了投票。

   在公布业绩前两日，万科股价依然不见拉升，3月17日跌幅1.51%，甚至大于未发业绩的保利。

   对此祝九胜坦承，在营收增长方面，万科所取得的成绩并不是理想水平。他很快将话题引向“增长质量”上，强调万科不是单一拼业务、拼规模，“我们更重视销售的质量、回款率”。

   他重申毛利率下降是整个行业的趋势，万科要做的是做好产品服务，持续提升管理水平，注重ROE等。

   半年前，王文金也有过类似表态，当时他表示万科将维持ROE在较高水平。数据显示，2019年万科加权平均净资产收益率22.47%，同比下降0.77个百分点，连续三年在20%以上。

   但对于净利润增速下降一事，祝九胜并未给出直接回应。

   其他指标也反映了万科近年来的地产主业放缓：去年万科销售额增速3.9%，低于全国商品房销售增速（6.5%）；全年新增147个项目，同比减少约80个，权益地价总额1549.6亿元则上升15%，新增项目单价也提升800元/平方米左右。

   同时按照“以销定产”的经营理念，万科去年全年新开工4241.1万平方米，同比下降15.1%，这也是2014年以来首次出现下降。

   截止到2019年底，万科已售未结算合同金额增长15%至6091亿元，相当于同期房地产结算收入的1.8倍。而从单价看，已售未结算合同均价1.42万元/平方米，也是过去几年首次下降，反映涨价红利已基本完成兑现。

   关键词之三：未来

   无论如何，在万科自己看来，过去数年收敛聚焦都是为如今赢得战略主动所作出的牺牲与准备。在去年12月召开2019年会时，万科在4000多字的报告里提了14次未来。

   这种想法即便在2020年疫情影响下也似乎未被动摇，郁亮表示：“我们不能只看到危，也要看到机。”他举例称，疫情让大家认识到仓储物流的重要性，物流会有比较大的发展机会，万科5年前开始部署物流业务，这提供了未来发展的基础。

   “每个人都去发现甚至理解危机对城市发展需求所带来的变化，是我们创新动力的来源，也是我们培养未来竞争力的重要起点。”

   万科意图构筑的竞争力多分布在非地产开发业务上，亦即去年管理层所提及的第二增长曲线。

   过去一年，该公司在收敛聚焦的基础上，进一步发展了非地产业务，包括万科物业营业收入增长29.7%至127亿元，营收规模继续领先行业；期末累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%。

   其他包括租赁住宅业务新增开业5.6万间，新获取物流仓储项目21个；为此投入也不断增加，期末投资性房地产增长36%至735.65亿元，长期待摊费用增长43.43%至72.35亿元，分别对应物流仓储、产办等物业增加，以及租赁住宅业务改造支出增加。

   稍显意外的是商业地产业务，2019年印力集团运营管理项目108个，管理面积近900万平方米；对比之下，2018年底印力运营项目逾120个，管理面积近1000万平方米，万科并未解释数据变化的原因。

   与业务发展需求对应，万科过去一年掀起的“大江大海”计划至今仍在持续，3月17日公告披露，王文金不再兼执行副总裁、财务负责人，张旭不再兼任执行副总裁、首席运营官。

   郁亮透露，万科看到了物流大发展的机会，张旭是去接手物流业务以及继续牵头海外业务；王文金则继续牵头集团总部管理中心的岗位工作。

   此前外界曾担忧万科的组织重建将带来人员精简，但从公布数据看，该公司总员工数反倒出现了大幅度上升。截止到去年底，万科共有在册员工13.1505万人，同比增长26%；其中房地产开发系统1.9372万人，增幅52.9%；其次是物业服务系统10.0575万人，增幅25.5%。

   即便如此，万科对于房地产开发及物业管理两大业务的发展方式仍保持了谨慎与克制。

   房地产开发方面，张旭回应，公司的投资策略仍遵循既往投资逻辑和投资原则，最重要的是现金为王。祝九胜则表示，万科要像爱惜眼睛一样爱惜品牌、信用，在目前大环境变化下需要坚持一贯策略。

   对于新业务对接资本市场这个老话题，郁亮依旧不肯松口。他重申万科物业在相当长一段时间内没有上市计划，并呼吁外界耐心地等新业务“更好地成长”。他同时还避开近期万科物业收购协信天骄爱生活的消息，仅表示没有需要披露的信息。

   以下为万科企业股份有限公司2019年度业绩会现场问答实录：

   现场提问：此次疫情对经济和地产行业的影响如何以及对万科产生了什么影响？公司会采取怎样具体的应对措施？

   郁亮：我在万科工作30年了，经历过1994年开始的宏观调控，也经历过1998年的亚洲金融危机、2003年的非典危机，2008年由于次贷引发的国际金融危机，这中间有很多教训，也有很多经验，大体上每一次在危机过后都能获得一些发展机会。结合这些经验跟教训，谈谈对于如何认识危机、应对危机和在危机中找到一些机会的看法。

   第一，要有勇气；第二，要有免疫力，企业的免疫力之一体现在现金为王、手有余粮，万科追求有利润的收入和有现金流的利润，且坚持始终不囤地、不捂盘、不拿地王；第三，要有准备，机会都是留给有准备的人，另一方面不能只看到危，也要看到机。疫情过后，物流会有比较大的发展机会。

   万科始终是一家危机感驱动的公司，一年半之前即2018年的秋季例会，万科的主题词是“活下去”，当时只是出于居安思危的考虑，让我们时刻保持清醒和警惕，但没想到，到今天“活下去”成了特别真实的存在。

   万科将一如既往地继续努力，保持警醒，坚持在变化中不变的东西，寻找变化中可能的机会，让自己能够健康地活下去，活得好，活得久。

   现场提问：这次疫情对公司的销售、复工和现金流方面的影响怎样？会不会考虑降价促销？

   祝九胜：这场疫情整体上对公司的影响还是相当大的，体现在销售、交付、现金流、开复工等方方面面。

   对销售方面的影响，万科2-3月份的销售同比降低510亿元，1月份我们抢了一个开门红，基本上没有受到影响。湖北进入了三个城市，分别是武汉、宜昌和鄂州，这三个城市在1月23号之后基本就没有新的销售，虽然在整个集团的占比只有3.1%-3.2%，但是也有一定影响。

   疫情给交付也带来了新的压力，一季度1万户客户有交付延缓的可能性，全年大概涉及到3.9万户；对开复工的影响也是很直接的，今年开工比以往年度整整晚了40天，占了一年的1/9。

   以上这些影响最终就体现在现金流方面，对现金流的影响是非常明显的。由于销售减少，导致销售回款减少，疫情也增加了相应的防疫成本。总体来看，这次疫情对公司的影响相当大，销售回款大幅下降，并且也给未来1-2年产生了远期的结算压力。

   从目前情况来看，也观察了一些往好的方面改善的迹象，一个是客户来访量逐步增加，大概恢复到1月份来访量5成左右。复工率也有所提升，到今天为止我们的复工率已经达到8成，工地上工友返岗的人数已经达到72%。

   整体上，我们认为来访和需求都会有逐步恢复过程，因为需求不会自动消失。在疫情之后会逐步释放，释放的节奏、速度还有待观察，这是一个客观的过程。

   现场提问：公司管理层认为疫情对房地产行业政策会产生怎么样的影响？

   郁亮：在万科内部经常有一句话叫“当好农民种好地”，做农民其实是不需要预测天气的，无论天气好坏都要种地，不能因为天气不好不种地，最后有可能颗粒无收，所以一定要把自己的种地能力提高。

   对我们来说，始终需要靠自己的一双手干活，脚踏实地、心无旁鹜地去守好自己的本分。通过自己的努力把地种好，打出粮食、多产粮食是我们的主要工作，所以我们从来不花时间去预测政策走向会怎么样。

   作为房地产从业人员，还是想对长效机制这件事情谈一点看法。现在非常希望能够让房地产长效机制尽快落地，也就是说要更好地解决老百姓的居住问题。

   在房住不炒、租购并举的大趋势下，我有三条建议：一是要在人口流入的城市增加各类人才用房；二是要加大老旧小区的改造；三是房地产行业应该为老百姓提供更健康的产品和服务。

   现场提问：万科今年的投资、拿地策略会怎么样，会不会有一些逆周期的操作？

   张旭：我们认为无论疫情怎么样，中国房地产中长期趋势是不会发生根本性变化的，城市化进程还会继续，人口和产业的聚集也不会因此停止，所以投资策略还会遵循既往投资逻辑和投资原则。

   我们每年拿地都有一个舱位考虑，这样才能保证持续的发展，在此基础上积极寻找好的投资机会。

   无论市场怎么恐慌，周期怎么运转，评判的标准还是以项目为纲，以项目的价值和价格是否匹配，是否为客户愿意买单的产品或者项目，这才是投资的原则。

   当然最重要的是现金为王，手上有余粮，任何时候都是可以找到机会、抓住机会。

   现场提问：央行降准对房地产行业会有什么样的影响？公司对此有什么计划？

   祝九胜：从国内的情况来看，确实央行也在降准，增加金融市场、货币市场的流动性，对于降低社会的融资成本肯定是有好处。

   LPR的改革可以降低实体经济融资的成本，这个改革主要是对实体经济融资成本有明显的好处，应该说这些举措都是针对实体经济而言的，对房地产行业的影响不直接、不明显。更进一步来说，从监管部门、央行的态度来看，整个金融政策仍然是维持一致性和稳定性。

   央行最近强调“房主不炒”，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性，作为房地产行业的从业者，对这些政策带来正面、直接的利好影响，不敢给予太高的预期。

   关于万科会不会降价，其实对一个企业来说，定价不是它的权力，价格管理是它的职责。

   我们认为定价应该是客户、消费者的权力，一个企业能做到的就是标价，客户买不买帐，是要拿现金来投票的，所以最终的定价权应该是消费者、客户、购房者，我们是没有定价权的。

   从过往很多年的操作来看，集团也不会对一线的价格管理提出干涉，这也是我们长期坚持市场化内在的要求和它的本质含义。

   现场提问：万科此次公布张旭、王文金人事变动的原因是什么？

   郁亮：人事变动和用人传统一般显得很神秘，今天介绍万科的两条用人传统：第一，万科一直鼓励优秀的将领去前线带兵打仗。张旭加入万科18年，是我们海盗行动的成果。

   2000年，万科启动海盗行动，当时从中海挖了大量干部。张旭到万科之后，在武汉工作了10年，8年前从武汉调离。这时张旭又主动要去带领物流，同时也会继续负责牵头海外业务。

   王文金的安排又涉及到另外一个用人传统，叫合伙传承。王文金在万科工作27年，基本上毕业之后就加入万科，在财务岗位上已经工作了很多年。

   其实在三年前，王文金就把财务负责人的位置交给了孙嘉，大半年前，孙嘉去前线带兵打仗去了，王文金又主动补位。这一次王文金把这个接力棒交给了年轻人，仍然会牵头集团总部的管理中心的岗位工作。

   现场提问：目前万科的跟投情况如何？如何保证万科的跟投机制有效？

   张旭：2016年，万科开始实行跟投，目前一共跟投的项目有800多个，去年有140多个项目跟投。跟投将项目和员工连接在一起，为股东和公司创造更多的价值。

   跟投制度是万科合伙人最基本、最重要的组成部分，过去和未来都在不断迭代，其实过去5年已经迭代过4次，这次也是一个迭代优化。

   自从跟投制度执行以来，有效地提高了拿地质量，加快了施工进度，在节约成本方面非常有成效，促进销售也发挥了很好的作用。

   现场提问：在万科多元化业务里面，长租业务进展如何？有怎样的可持续经营模式？年报中提到城中村业务情况，现在有哪些城市？

   朱旭：万科长期看好长租公寓业务的未来，中国存在2亿人口租房需求，这个市场还是很大的，同时在租购并举背景下，相信这个业务未来一定能得到一些政策的支持。

   但是坦率来说，目前这个行业的发展受到一些客观限制，比如说从住房来源来看，目前很多住房需要商改住，但是部分城市商改住的细则还没有完全出台，导致这么一个产品的建造和开业受到一定阻碍。

   除了这些客观限制，对于万科而言，由于做经营性业务的能力还有待提升，服务意识也有待提升，坦率来说客观和主观两方面的因素，导致万科的长租公寓业务规模应该是全国领先了，但是还在爬坡期和探索期。

   城中村业务目前分布的城市最主要是在深圳，去年开业的基本上都在深圳，其次在珠海、广州和厦门也有少量项目。

   现场提问：2019年的派息方案比上年略有下降，这是基于哪方面的考虑？

   朱旭：万科上市以来一直就坚持不间断地长期分红的政策，上市以来累计分红金额是692亿元，占资本市场股权融资中的金额的2.67倍。

   今年还是坚持稳定分红的政策，但是董事会经过审议，特别是遇到疫情这种不确定性的外部环境，希望能多保留一点现金在手，综合平衡后决定分红总额不变的策略。今年的分红总额和上年是一致的，都是118.1亿元，分红派息占净利润的比例大概在30%。

   现场提问：去年公司营收和归母净利均低于市场的预期，上述指标出现增速降低的情况，出现这种情况的原因是什么？公司如何看待目前经营的状况？

   祝九胜：营收增长方面，在整个行业来看，特别是在前10名来看，不是一个很理想的水平。

   三年前，我们给自己提出一个正确定位的时候，首先要看所有的做法符合战略。2014年提了“城乡建设与美好生活服务商”，就不会是单一业务、单一规模的比拼问题，主要是围绕城市发展和客户需求去布局业务。

   我们在很多年前内部提出的要求是要重视销售规模，甚至要重视开发业务的市场份额，但更要重视的是质量。我们找到一个指标叫回款率，要做到应收的尽收，能快回的尽快回，优化现金流的情况。

   而毛利率下降是整个行业的一个趋势，面对这个问题，我们有三点来应对：第一是为客户做好产品和服务；第二是持续提升管理水平；第三，毛利率下降是一个长期趋势，我们更看到了其它环节还是可以有所作为的，因为毛利率下降并不等于ROE下降。按照杜邦公式，毛利率只是占了1/3的作用。

   现场提问：万科在一线城市和强二线城市的销售会不会有压力？南方区域销售额在2019年出现了下降的情况，在四大区域中是垫底的，对于持续下降的情况，管理层是如何看的？

   祝九胜：从投资布局来讲，万科还是在一二线城市的布局多一些，对这些城市都提出能够进入前三，能够数一数二的要求。由于进入的城市符合公司的策略选择，首先是要满足在这个城市里面发展的配合，以及城市里面的客户要照顾好，主要是考虑这两个方面。

   至于南方区域的业绩，在四个区域当中属于第四名的水平，这个问题也得客观来看。南方区域最早进入了综合住区业务以及城市综合体项目业务，面临这两类业务自然销售的量和比例没那么高，对全周期经营能力的要求也很高。

   我觉得南方区域的合伙人还是非常努力的，再给他们一点时间，不光是整个经营能力能提升，开发业务的数额以及回款率、回款质量、经营质量都会有更大提升。

   更何况，孙嘉作为年轻的合伙人，去了南方区域以后，也符合我们的用人传统。我们对孙嘉的信心很足，相信他一定能够带领南方区域，把南方区域的业务越做越好。

   郁亮：万科的四个区域就像四个兄弟一样，经常你追我赶。放长时间来看，在前几年中西部区域份额是很少的，主要是南方、北方和上海区域表现很出色。

   去年以来，中西部表现进步比较快，这跟每个城市的发展阶段也有关联。其实每个区域的发展任务也不太一样，有的处于休养生息、转型发展时期，这时候速度稍微慢一点。

   现场提问：万科物业是否有上市的计划？有消息说万科物业以51%股权入股了协信天骄，成为最大的控股股东，该情况是否属实？

   祝九胜：物业是集团30年的一个老业务，在五六年前开始市场化的时候，这个业务还不是很大，6年前万科是百分之百持有万科物业的，当时要市场化，我们引入了一些外部股东，一起商定这项业务到底往哪个方向走。

   运行过程中出现了一些机会：第一是在商业和写字楼业务方面，跟戴德梁行的合资公司成立当天起就是大中华区这项业务的第一名；第二是物业管理从最早的社区变到街区，街区将有叠层叠变叠区计划。

   郁亮：至于说入股某某公司51%的股份等等，现在没有需要披露的信息。

   物业上市问题，现在物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，一直需要等到人们认为把万科物业当做是城市服务商的时候，才考虑让它上市。所以这一点请大家耐心等一等，更好地成长以后再让它上市。


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