最大物业IPO 宋广菊站台与保利物业50倍高估值背后
核心提示：这只物业新股，会搅动物管行业什么呢？
最近的物管行业有些热闹，先有彩生活人事重组，二把手唐学斌任副董事长，后有万科物业牵手戴德梁行，再次引发外界对它的上市猜想。
就在万科物业活动现场，媒体询问合资公司成立后，万科物业能否达到千亿市值时，首席执行官朱保全打趣称，保利物业马上要上市了，要看保利的表现。
听起来，保利物业或能为万科物业寻路资本市场提供参考样本。
12月19日，保利物业在港交所敲响了上市的铜锣。如彼时碧桂园物业上市时杨国强现身站台一般，保利发展董事长宋广菊也出现在了敲钟现场。
清亮的锣声落下后，众人望向港股实时交易屏幕，保利物业上市首开43.8港元，比招股价35.1港元涨24.79%；截至收盘时，股价报45.35港元，成交37.43亿股，市值241.87亿港元，市盈率高达49.7倍。
当天在港交所敲钟的还有另外一只内房物业股时代邻里，但却是两个不同走向。据悉，时代邻里开盘即破发，报价4.89港元比招股价下跌5.05%。
首日大涨背后
保利物业上市首日高开24.79%，并不是没有端倪。
根据招股书，基石投资者包括著名投资机构高瓴资本、GIC、中交国际（香港）、国调基金，基石占比为30%。
其中，GIC为新加坡政府投资公司，是当今世界上规模最大、最成熟的PE投资者之一；高瓴资本则是张磊创办的亚洲地区资管规模最大的投资基金之一，也是此前曾投资百度、腾讯、京东等企业。
而昨日12月18日公布的分配结果显示，此次保利物业共发行1.33亿股H股。其中香港公开发售股份获大幅超额认购，合共认购38.6亿股香港发售股份，相等于香港公开发售项下初步可供认购的合共1733.36万股香港发售股份约222倍。
因此，启动回拨机制使香港公开发售股份总数增至6533.36万股股份，相当于全球发售项下初步可供认购的发售股份总数约49%；加上国际发售股份，最终预计共筹资45.79亿港元，这已是目前上市中筹资额最大的物业股。
明星基石投资者、超购223倍、高估值……市场对这只物业新股的期待越来越高，而据观点地产新媒体了解，实际在昨日上市前夕的暗盘交易中，保利物业的股价涨幅就已达到14.67%，最高见40.4港元。
为何保利物业受到资本市场如此热烈的反应？
有业内对观点地产新媒体表示，保利物业上市认购火爆与物业板块整体受欢迎的情况分不开。相比于房地产开业企业，物管行业本身现金流好、轻资产扩张快、周期属性弱等特征，成长性较高，所以也出现个别物业股的估值甚至高于房企母公司。
数据显示，截至12月18日，恒生指数年初以来的整体涨幅仅7.7%，而板块今年的整体涨幅却高达88%，大幅跑赢恒生指数。其中，新城悦服务、永升生活服务、佳兆业美好、雅生活服务、中海物业、碧桂园服务等年初至今涨幅均超过100%，新城悦服务的涨幅更是高达195%。
但同时，也可以看到上市物业股之间的差异。在管规模、营收增速、盈利水平等，往往是打量物管公司的角度。
就规模而言，背靠着母公司保利发展几乎相当于“赢在了起跑线”上。截至2019年6月30日，保利物业的在管面积为2.6亿平方米，甚至超过碧桂园服务在管面积2.17亿平方米；最新合约面积为4.55亿平方米，次于碧桂园服务、彩生活等。
在管面积中，来自于保利发展提供的面积为1.12亿平方米，占比为43.1%，这一体量本身已超过不超物业公司。但同时也可以看到，除了承接来自于母公司的业务，保利物业这几年有意地进行外部拓展，第三方比例从2016年的91.9%降至如今的不足五成。
营收上，2016年至2018年保利物业总营收分别达25.6亿元、32.4亿元、42.29亿元，同比增长为26.4%及30.5%；截至2019年上半年，营收为28.22亿元，同比增幅达47.3%，处于行业高位。
盔甲与软肋
如果说规模是它的盔甲的话，盈利水平则是新股保利物业的软肋。
根据招股书显示，保利物业2016至2018年净利润分别为1.49亿元、2.25亿元及3.36亿元，截至2019年上半年为3.21亿元，净利率为11.4%，处于较低水平。
尤其是毛利方面，2016至2018年保利物业毛利分别为4.28亿元、5.8亿元、8.51亿元，截至2019年上半年为6.67亿元。
按此计算，近三年及今年上半年，保利物业毛利率分别为16.7%、17.9%、20.1%及23.6%。有数据显示，2018年在港上市物业管理公司的平均毛利率为37.84%，如碧桂园服务达39.2%，雅生活达37%，佳兆业美好则达34.3%。
据观点地产新媒体了解，物管公司的盈利水平与主要业务类型、占比有关。从保利物业的收入结构可以看出，在上半年收入28.22亿元中，物业管理服务为主要营收来源，占总营收的64.6%，非业主增值服务占比16.3%，社区增值服务仅占比19.1%。
反过来，其中收入占大头的传统物业管理毛利率仅有18.1%，非业主增值服务毛利率21.3%，占比不到两成的社区增值服务则盈利能力最为强劲，毛利率高达44.1%。
换而言之，毛利率更高的增值服务占比稍低，整体毛利能力较弱。
但从招股书也可以看到，保利物业也在逐年加大增值服务占比。2016至2018年，以及2019年上半年，社区增值服务的营收占总收入比例分别为10.1%、9.9%、14.7%、19.1%。
而除了这些普遍意义上的衡量标准外，保利物业的特色之一还在于其非住宅物业。
在此前万科物业与戴德梁行成立合资公司的活动上，朱保全回应商办物业上的发力能对其成为千亿级公司产生多大助力时，笑称“保利物业好像马上要上市，看保利的表现。”
之所以以保利物业作为参照物，背后逻辑则是保利在非住宅物业上的高占比。
据悉，相比于一般物管公司以住宅物业作为主要物业，保利物业则更多发力非住宅物业。按业务类型看，保利物业主要发展包括住宅社区、商业及写字楼以及公共及其他物业（如学校及科研场所、产业园、公共服务设施和城镇）。
保利物业总经理吴兰玉彼时接受观点地产新媒体采访时也表示，非居业态的市场拓展是保利物业关注的重点，非居业态一般为单一业主，这样的合作项目可以更好发挥物业公司的服务优势，更有利于公司的持续发展。
其中，在商办业态上，保利物业推出“星云企服”服务品牌，截至2019上半年保利物业在商业板块运营的项目已超70个，且另外通过轻资产模式也实现了品牌及管理输出，外拓的购物中心达到10个，酒店4个。
但相比于商办业态，保利最大的优势可能在在公共物业上。在央企身份的助力下，保利物业自2017年开始涉足公共服务管理，主要集中在城镇管理和学校等领域，如成功试水浙江西塘古镇项目。
截至2019年上半年，在保利物业管理846项物业中，商业及写字楼、公共及其他物业的项目数量为281个，占比33.2%。
具体到各种物业类型上，目前保利物业在管的2.6亿平米物业中，住宅社区面积占比46.54%；商业及写字楼面积占比2.68%；公共及其他物业面积占比最大，高达50.78%。同时，保利物业外拓非住宅项目的在管面积占总比例已达51.5%。
另值得一提的是，虽公共建筑物业领域规模巨大，但类似于城镇管理和学校的基础物业盈利却不高。招股书显示，占保利物业总在管面积50.78%的公建物业，贡献物业管理服务收入仅11.87%，后续如何提高盈利水平还是一个需要突破的问题。
从4月11日宣布终止新三板挂牌，到8月6日披露赴港招股书，再到如今12月19日上市首日高涨近25%，保利物业在这场资本转道中高速奔跑。这只物业新股，会搅动物管行业什么呢？
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