蓝光地产迎来融创旧将魏欣 加速人事换防谋求“中而强”

   核心提示：原融创中国华中区域副总裁魏欣加盟蓝光地产，任两湖区域副总裁兼武汉公司总经理一职，分管营销条线的副总裁杨冉刚刚被曝出离职。

　  一场高层人事“换防”，牵出四川蓝光地产股份有限公司（SH.600466，下称“蓝光地产”）全国化布局的“新路径”。

　　 7月30日，蓝鲸房产获悉，原融创中国华中区域副总裁魏欣即将加盟蓝光地产。对此，蓝光地产相关人士向蓝鲸房产回应说，魏欣将出任蓝光两湖区域（湖北、湖南）副总裁兼武汉公司总经理一职。值得注意的是，在此之前，蓝光地产分管营销条线的副总裁杨冉刚刚被曝出离职的消息。

　　 有业内人士向蓝鲸房产指出，近期蓝光地产的人事变动或与其全国化布局战略调整有一定关系，这背后或隐藏着蓝光地产在前几年“东进南下”的战略中，部分三四线城市去化困难的问题。

　　 而今，主动招揽“外援”调整城市布局的蓝光地产，将如何排除三四线城市的“隐雷”，又如何实现“中而强”的战略定位？值得研究。

　 　成都”大本营“销售额下滑，改变策略求均衡发展？

　　 7月28日，蓝光地产公布了2019年上半年经营情况。公告显示，2019年1-6月，蓝光地产房地产业务实现销售金额465.30亿元，同比增长12.46%。

　　 但在这份数据中，蓝光地产大本营成都以及滇渝区域的表现，却差强人意。数据显示，2019年1-6月份，蓝光地产在成都区域实现销售额106.42亿元，同比下滑41.73%；在滇渝区域实现销售额40.89亿元，同比下滑50.46%。

　　 受销售额下滑影响，成都区域的销售额占比也从2018年上半年的44.14%跌至23%；滇渝区域占比则从19.95%降低至9%。

　　 对于蓝光在成都区域销售额及占比的双双下滑，业内并不意外。房多多战略市场研究总监张健向蓝鲸房产指出，“2016年、2017年，成都房地产市场火热，透支了部分购房者需求，这对2019年的市场成交量带来一定冲击。”

　　 据克而瑞数据显示，2019年上半年，成都商品房供应和成交量同环比均下降，其中，供应量同比下跌12%；成交量同比下跌11%。在市场整体成交量减少的大环境下，成都TOP10房企整体销售规模较去年同期下降了29.08%。

　　 同时，成都大本营销售额下降对蓝光地产业绩增速的影响，不容忽视。2017年、2018年，蓝光地产实现581亿、854亿，增速分别为92.97%、47%。而在2019年上半年，这一增速降低至12%。

　　 与上述数据相对应的是，蓝光地产华中区、华东区销售额占比大幅度上升的情况，亦十分明显。数据显示，2019年1-6月份，蓝光地产华中区实现销售额114.66亿元，同比增长255.87%；华东区域销售额118.94亿元，同比增长47.88%。两区域的销售额在集团中的占比均首次达到25%。

　　 对于蓝光地产各区域城市表现出的波动现象，58安居客分析师张波向蓝鲸房产分析说：“这与企业战略重心转移有很大关系。”他指出，早年间，蓝光提出“东进南下、1+3+N战略”进军了京津冀城市群、长三角经济带，以及华南区，加速拓展全国化布局脚步。

　　 据蓝鲸房产不完全统计，2016年至2018年的三年时间里，蓝光地产加速“走出”四川，新进入30余座城市，基本实现了全国主要区域的布局。财报显示，2018年，蓝光地产成都区域持有127.5万平待开发土地，在集团中占比为25.39%；而在2017年，成都区域持有待开发土地面积为185万平，集团占比45.56%。

　　 而蓝光地产相关人士也向蓝鲸房产回复称，“蓝光作为全国化的公司，未来西南区域规模上会保持增长，但是占比会有一定程度的降低，六大区域结构占比会更加均衡。”

　　 从本地龙头房企转为全国发展”均好生“，蓝光地产的主动求变，已经悄然开启。

　　 谋求“中而强”：内优团队、外拓规模

　　 2019年以来，房企纷纷转舵求稳，以谋求有质量的增长，蓝光地产亦不例外。在今年2月份的公司总结会上，蓝光地产提出了战略4.0，将企业定位为”中而强“。

　　 彼时，蓝光发展执行董事长兼CEO张巧龙表示，蓝光地产要坚持规模与利润并重的发展方向，同时，积极引入职业经理人，并在管理层继续坚持合伙人机制，以激发企业内生动力。

　　 为提振市场信心，7月19日，蓝光地产总裁张巧龙等5位核心高管，参与了公司股权激励的第一次行权，合计行权数量为2576万股，行权金额近1.8亿元。

　　 据蓝光地产公告披露，若上市公司在2018年-2020年三年，分别实现归母扣非净利润不低于22亿元、33亿元、50亿元，则相关高层能获得一定比例的股票期权。

　　 2019年上半年，蓝光地产销售额虽然增幅在下滑，盈利能力却依旧表现不错。数据显示，蓝光地产实现归属于上市股东净利润12.44亿，同比增加101%；实现归属于上市公司股东的扣非净利润11.92亿元，同比增加98%。

　　 管理层的股权激励策略会否对企业战略形成有效带动？对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜向蓝鲸房产指出，“实施股权激励的策略，说明蓝光非常看好自己的未来，对企业目标的实现和股价上涨很有信心。不过，这反过来也会给管理团队带来一定压力。”

　　 在企业发布股权激励前夕，7月17日，分管营销条线的蓝光副总裁杨冉被曝离职。目前，杨冉离职是否与业绩承压有关尚不得而知，但在激发团队活力的同时，如何保证高管层的稳定，亦是企业需要关注的问题。

　　 与此同时，蓝鲸房产获悉，近日，原融创中国华中区域副总裁魏欣已入职蓝光地产，出任蓝光地产两湖区域副总裁兼武汉公司总经理。

　　 据一位不愿具名的业内人士向蓝鲸房产分析指出，从魏欣的加盟来看，蓝光地产或对目前华中区域的业绩表现并不满意，后续可能会继续加大城市调节力度。

　　 蓝鲸房产梳理发现，由于蓝光地产早几年间的全国化布局中，在大量三四线城市有不少项目。如今，随着三四线市场的”冷却“，蓝光地产也面临着去化难题。据东方金诚数据显示，截至2019年3月，蓝光地产在三、四、五线城市尚有744.87万平未售面积，占比约45.42%。

　　 据蓝光地产公告披露，2019年上半年，华中区域开工面积149万平，集团占比30%，是三、四线城市库存较为集中的区域。

　　 蓝鲸房产注意到，蓝光地产在上半年明显加大了一二线拓储力度，为业绩增长寻求稳固支撑。据东方证券的一份数据显示，2019年1-6月份，蓝光地产累计获得28个项目，合计建筑面积421.4万平米。其中二线城市项目建面合计264.2万平，占比63%；三四线项目建面合计157.2 万方，占比37% 。

　　 据克而瑞数据显示，蓝光地产在2019年上半年新增货值844.7亿元，位居排行榜第17位。

　　 上述业内人士进一步向蓝鲸房产分析，这说明蓝光地产”换仓“的意图十分明显。

　　 不过，魏欣的到来，能否推动蓝光华中区库存的去化，还有待观察。如今，可以看出，为实现“中而强”的战略定位，蓝光地产正自内而外展开谋篇布局。一方面，通过合伙人机制来激发管理层活力；另一方面，蓝光继续推动全国化的布局，通过土储换仓的方式来冲抵三四线城市带来的风险。在没有“主场优势”的情况下，蓝光此举能否达到预期效果，一切都有待观察。




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