阳光100继续卖卖卖 沽售清远龙塘镇项目予佳兆业、预计收益42亿

    核心提示：阳光100继续卖卖卖，继出售重庆两大项目予融创后，又沽售清远龙塘镇项目予佳兆业，这笔交易的总代价最高或至54.7亿，预计税前收益为42亿。

　   阳光100（相关干货）处置项目的步伐很紧凑，从出售重庆项目到清远项目，前后不过半月时间，这次合作对象是佳兆业（专题阅读）（相关干货）。

　　4月14日晚间，阳光100一则公告中披露，将目标公司全部已发行股本及债权，以46.61亿元授予凯择有限公司，凯择是佳兆业附属子公司，剩余45%股权由联泰地产持有。其中，包括权益代价43.97亿元（可予调整）及贷款代价2.64亿元。

　　资料显示，目标公司的主要资产为位于广东省清远市清城区龙塘镇的物业开发项目，项目位于广清新城核心区，总占地34.37万平米，容积率3.44，计容建筑面积118.33万平米。项目分五期开发，一期计划今年11月入市销售。

　　值得关注的是，由于广州－清远城际轨道交通建设，项目有若干地块被征收。根据补偿协议，受影响地块的部分将以置换地块交换，土地面积估计约为102亩，其余部分将予征收并以现金方式补偿。

　　公告中称，截至目前，土地置换的手续及流程尚未完成，但所有现金补偿已收悉。总代价将根据置换地块的或然代价进一步调整。倘卖方获得置换地块的土地权证，总代价将上调，上调金额为置换地块的代价金额，预计最高为人民币8.09亿元。

　　换句话说，这笔交易的总代价最高或至54.7亿元。

　　税前收益42亿

　　这是阳光100继出售重庆项目股权之后的又一动作。半月前，阳光100作价约13.34亿元出售重庆阳光壹佰70%股权，受让方为融创中国。

　　出售两个项目，最大的区别在于阳光100的受益程度。在重庆项目的交易中，阳光100预计获得除税前亏损约4.88亿元；在清远项目的交易中，阳光100料出售事项将录得除税前收益约人民币42亿元。

　　阳光100方面解释称，出售事项所得收益反映总代价与目标集团资产净值之间的差额，乃主要由于该等地块随时间所得溢价及该等地块过往账面值以成本值记帐所致。

　　观点地产新媒体了解到，受惠于“广清同城”和“大湾区”，清远近年来房价水涨船高。尤其，在《粤港澳大湾区发展规划纲要》出台后，不仅大湾区地市火热，清远此类核心外延城市也受到利好。

　　“清远的项目最大的优势就是离广州近，能够承接广州外溢需求。”有业内人士向观点地产新媒体表示，广清一体化的概念、大湾区的热度以及广清城轨在建带来的交通优势，都是清远项目今年热销的原因。

　　不过，“现在主要的问题是，交通不如之前所宣传的那样。高速公路和城轨说了10年还没有通，什么时候通也还不清楚。”广州业内邓浩志解释，清远本地刚需比较有限，在交通尚未完全通达之前，广州客户主要以旅游度假和养老为主。

　　种种概念让清远的房价迎来了上涨阶段，在数年以前，清远的房价还不到5000元/平米，如今热门区域的热门楼盘价格早已上万。数据显示，阳光100项目所在区域龙塘镇新建住宅房价将近1万元/平米，二手房价格也达到8000元/平米。

　　佳兆业方面表示，清远龙塘镇项目属于粮仓型项目，可实现多期滚动开发，为公司提供持续稳定的现金流。

　　财报中显示，截至2018年末，佳兆业总土地储备约为2400万平米，其中约54.3%位于粤港澳大湾区内。佳兆业称，此次收购清远项目，也完善了集团在大湾区辐射区域的布局版图，持续巩固了在湾区时代的领先优势。

　　继续卖卖卖

　　短短半月，将手中两个优质项目接连出让，阳光100正将“出售土地，补充流动性缺口”的诺言一步步兑现。截至目前，阳光100通过出售两项目已回笼资金约60亿元。

　　事实上，阳光100面临着巨大的资金压力。财报中显示，2018年，阳光100的负债总额518.43亿元，贷款和借款296.95亿元，流动负债由上年末247亿元升至280亿元，净负债率由231.6%升至261.6%。一年内需要付39.59亿元，而手中现金及现金等价物仅有25.88亿元，现金目前不能覆盖其短期内的到期债务。

　　手握大量土地储备阳光100，企图出售部分土地来支持流动性缺口。截至2018年末，阳光100总土地储备面积为1502万平方米，权益面积约为1017万平米，总货值约为2000亿元，远远高于同等规模房企。

　　在3月29日阳光100业绩发布会上，管理层也表示，2019年将进行优质土地出售来支持流动性缺口，且为公司未来2-3年的业务转型作资金补充。其中，一部分土地会全部出售，一部分土地将保留部分的股权进行合作开发，预计土地出售的收入为几十亿至上百亿元。

　　由此可见，在缓解流动性之外，阳光100还需要大量资金为赛道切换买单。观点地产新媒体了解到，自2004年开始，阳光100就开始转型发展街区综合体，成为内地房地产企业中为数不多以发展商业地产业务为主轴的房企。不过，商业地产也容易造成大量资金沉淀，这也让阳光100错过了地产扩张的黄金十年。

　　阳光100管理层表示，依旧看好非住宅市场。因此，阳光100主动转换赛道，发展模式从开发利润向服务升值转变，未来还将持续提升喜马拉雅服务式公寓、街区综合体及阿尔勒复合型社区三大主力产品比例。

　　“土地囤多少合适？”一直是房企面临的难题，阳光100已经开始寻求资金与土地的平衡。不过，无论是缓解流动性难题，还是为商业转型输血，如何在资金和土地之间寻求舒适的生存界线，仍将是阳光100很长一段时间内要思考的命题。